2024年上海写字楼市场总结与2025年写字楼展望

2024年，上海写字楼市场经历了多重挑战与变化，整体呈现出供需两端调整、租金下行及行业结构优化的特点。

一、市场概况

2024年上半年，上海写字楼市场共有8个新项目入市，累计供应量达48万平方米，同比下降9.4%。净吸纳量为14.4万平方米，同比下降34.0%。全市空置率较去年年底上升1.3个百分点至21.1%，显示出供应过剩的压力。租金方面，全市租金报价较去年年底下降2.1%，有效租金环比下降4.1%，反映出市场下行趋势。

二、行业需求

行业需求方面，上半年主力需求为消费品制造业，特别是汽车及其上下游企业租赁需求带动。金融业位居第二，以非银金融、证券、保险的租赁需求为主。TMT行业位居第三，系统开发和电商需求较为积极。专业服务业位居第四，律所、广告、和咨询相关企业的租赁需求相对活跃。此外，消费服务业特别是教育类企业的租赁需求提升明显。

三、区位表现

从区位表现来看，虹桥商务区受多家汽车企业搬迁需求带动，租赁活跃度较往年明显提升。徐汇滨江子市场中，消费服务业（教育）为需求主力。真如子市场去化表现稳定，TMT相对活跃。虹桥子市场需求稳中有升，主要来自消费品制造业及电商。前滩子市场去化则主要来自金融业及工业制造业企业的大面积成交。

四、零售物业与仓储物流

零售物业市场方面，上半年迎来一个新项目开业，即位于浦西次级商圈的徐汇万科广场，使得徐汇商业格局得到升级完善。空置率环比下降至7.9%，租金保持平稳。仓储物流市场方面，上半年录得3个新项目入市，累计达95.3万平方米，需求以三方物流占据绝对主导，占比达68%。

五、商务园区

商务园区写字楼市场方面，上半年迎来8个新增供应，集中在张江和金桥板块，以及临空和市北，共计53万平方米，同比上升53%。净吸纳量上升至12.3万平方米，同比上升57%。搬迁需求的持续释放仍为当前主要趋势，科技创新为核心的新质生产力需求逐渐成为主流。

六、市场调整与政策支持

2024年下半年，上海写字楼市场去化放缓，空置率小幅上涨，租金保持下降趋势。供大于求成为租赁市场的主导行情，企业对租赁成本较为敏感。政策层面，上海暂停审批新建商场、写字楼等商业类项目，转而聚焦城市更新，以应对办公类载体新建明显供大于求的情况。

2025年上海写字楼市场展望

一、供应与需求

预计2025年，上海写字楼市场的新增供应量将集中在DBD次核心板块，约占总新增供应量的73%。租金水平仍将面临下行压力，未来三年未见明显向好趋势。企业对租赁成本的敏感度将持续，降本增效、高质价比将成为租户的主要目标。

二、行业结构

随着数字化转型的深入，企业对高端写字楼的需求量可能会增加。元宇宙、AI、5G等科技的不断迭代将推动写字楼市场的更新变革。消费品制造业、金融业、TMT及专业服务业将继续作为主力需求，同时，教育、健康等消费服务业的租赁需求也有望进一步提升。

三、政策与市场调节

政策层面，上海将继续推进城市更新，优化办公空间布局，提高土地利用效率。针对商务园区的大量分散化与同质化问题，上海需要站在顶层设计角度，重新思考办公空间战略，进行合理科学的规划。同时，鼓励和支持写字楼的数字化转型，提升管理效率和服务水平，增强市场竞争力。

四、市场机遇与挑战

未来，上海写字楼市场将面临更多的机遇与挑战。一方面，数字化转型、科技创新及消费升级将推动市场需求的变化，为市场带来新的增长点。另一方面，供应过剩、租金下行及行业竞争加剧等挑战也将持续存在。因此，租户和业主需要积极适应市场变化，把握搬迁及升级机会，以降本增效、高质价比为主要目标，共同推动市场的健康发展。

综上所述，2024年上海写字楼市场在多重挑战中呈现出供需调整、租金下行及行业结构优化的特点。展望2025年，市场将继续面临供应过剩、租金下行等挑战，但同时也将迎来数字化转型、科技创新及消费升级等机遇。租户和业主需要积极适应市场变化，共同推动市场的健康发展。